農地売買と農地法

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農地の売買については、住宅地や商業地などの売買とは少し異なります。普通土地の売買では、契約をし、お金のやり取りがあり、名義の変更が行われれば成立します。
しかし、農地売買では、買った人が農業をするのか、転用して農業以外に利用するのかによって法律が違います。
購入した人が農業をする場合には、農地法第３条の許可が必要です。農地を買う人は農業に従事できる人でなければなりません。例えば、今まで農業を営んだことのないサラリーマンでは農業ができるとは認められないでしょう。
どうしてこのように農地の売買が制限されているかというと、土地の価格があがることを目的とした取得を防ぐためです。農地にかかる税金は宅地などと比べると安いこともあり、周囲の開発などにより値上がりが見込まれる農地を取得し、価格が高騰した頃に転売して差額の利益を得ようとするような行為を防ぐために、農地として購入する場合に農業者でなければ買うことができなくなっているのです。

農地売買と転用

農地売買した土地に住宅を建てようとするならば転用届が必要となります。
まず、農地とは何かを知っておきましょう。「農地」とは土地登記簿の地目が「畑」「田」となっているもののことです。地目が「山林」「雑種地」「住宅」などであれば農地ではありません。
市街化区域にある農地の売買では農地転用届出が必要ですし、市街化調整区域にある場合は農地転用許可が必要となります。
農地を買っても届出が受理されなかったり、許可が下りなかったのでは意味がありませから、売買契約書には「届出が受理されなければ白紙撤回」「許可が下りなければ白紙撤回」の条文を盛り込む必要があります。
届出をして（許可を受け）農地を買ってもすぐに地目を宅地に変更することはできません。登記は現況主義ですからそこに家が建っていなければ宅地に変更することはできないのです。宅地への変更は住宅の建設後ということになります。
また、届出や許可は、その土地に対してされるものではなく当事者にされるものだということに注意しましょう。
市街化調整区域の農地売買では、農地転用許可と同時に開発許可も受けなければなりません。住宅建築をする建築主はこのほかに建築許可も必要です。許可には２０万円以上の費用が必要となり、場合によっては１００万円の費用が必要となるケースもあるようです。
市街化調整区域の農地が農用地や農業振興地区に指定されている場合には、除外するために数カ月必要となることもあることを知っておきましょう。具体的なことは市町村の農業委員会に問い合わせてみましょう。
市街化調整区域の農地売買では、将来、市街化区域に変更されるまでの間、仮登記を行うこともあります。この場合、買った人はお金を払いますが、所有権移転登記は行えないので所有権移転請求仮登記を行います。